Выкуп доли в квартире по наследству

» Оформление движимого наследства 26 апреля 2024 года

Как определить наследника и выкупить незначительную 1/6 долю в квартире

Есть 3-х комнатная квартира (Н.Новгород).

Бабушка и дедушка приватизировали квартиру (Н.Новгород) в 1995 году, у каждого 1/2 доля. Дедушка умирает в 2002 году и в наследство на его долю вступают: бабушка (1/3), их второй сын (1/6), и за первого сына (1/6, умер в 1994) - внуки: я (1/12) и моя сестра (1/12).

В 2008 году в г. Москва умирает второй сын, но свидетельство на его 1/6 остается у меня и никто не унаследовал её. В 2012 году бабушка по договору дарения передает мне свои доли, все оформлено. В 2013 году бабушка умирает. Завещание на всё движимое и недвижимое имущество на меня.

Сейчас распределение долей в квартире следующее:

Моя сестра - 1/12

Сейчас зависшей остается доля второго сына (1/6), т.к. св-во о регистрации на нём, а его нет в живых. Квартиру собираемся продавать. Я готов купить и объединить доли второго сына и моей сестры.

У второго сына есть потенциальные наследники:

- жена (г. Москва), детей нет, третий и последний брак

- сын от первого брака

- дочь от первого брака

- дочь от второго брака

Поскольку моя бабушка не хотела, чтобы какая-то доля её квартиры досталась кому-то из наследников второго сына, то я бы хотел как-то решить вопрос, чтобы зависшая 1/6 доля не дробилась на всех, а досталась только одному наследнику, у которого я эту долю выкуплю.

Бабушка пыталась оформить исковое заявление к третьей жене (последней), на то, что она не была уведомлена о смерти сына и что ответчик по факту скрыла других наследников на двухкомнатную квартиру в г. Зеленоград (Москва).

Вопрос: Как теперь лучше мне поступить, чтобы объединить доли с наименьшими временными и денежными затратами?

1. Как возобновить наследственное дело об обнаружении 1/6 доли второго сына?

2. Могу ли я через суд решить этот вопрос, если третья жена не выходит на связь, точный адрес не известен.

3. Можно ли в суде признать 1/6 долю незначительной и принудительно выкупить её? (доля меньше площади самой маленькой комнаты)

4. Можно ли в судебном порядке восстановить дело о наследстве второго сына с учетом того, что третья жена скрыла других наследников, затем унаследовать бабушкину долю по завещанию?

22 Июня 2014, 10:39 Станислав, г. Москва

Уточнение клиента

Господа юристы, благодарю за ответы всех!

Прошу уточнить мои итоговые действия:

1. Обратиться к нотариусу по последнему месту регистрации второго сына (?) с открытием нового (?) или возобновлением (?) наследственного дела на 1/6 долю.

2. Нотариусу указать других возможных наследников (уведомлять их будет нотариус). Что будет если нотариус всех не найдет (а это вероятно)?

3. Ссылаться на статью 1161 ГК РФ "Приращение наследственных долей" и ст. 1168 "Преимущественное право на неделимую вещь при разделе наследства".

4. По второму делу (о наследовании бабушкой доли от сына) возобновить дело через суд по ст.1155 ГК РФ(в г. Зеленоград?) для того, чтобы в последствии обменять доли между наследниками.

22 Июня 2014, 13:12

Ответы юристов (11)

Миндзар Федор Васильевич

Сокрытие наследников не влияет на права этих наследников, они их имеют в илу наличия родственных отношений.

Однако, лицо совершившее умышленные действия по их сокрытию несет ответственность согласно ГК РФ

Статья 1117. Недостойные наследники

1. Не наследуют ни по закону, ни по завещанию граждане, которые своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке.

22 Июня 2014, 11:28

Да, она скрыла факт смерти. Бабушка узнала через 3 года, о чем в 2011 году, по совету юриста, подала в суд на восстановление наследственного дела. Но не успела это дело завершить (суд просил уточнить местонахождение ответчика). Я узнавал через запрос нотариуса, действительно в деле о наследовании после второго сына не были указаны другие наследники кроме его жены, на лицо сокрытие, т.к. у него есть дети и мать на тот момент была жива.

В таком случае Вам действительно необходимо обратиться в суд с требованием восстановить срок для принятия наследства на основании ст. 1155 ГК РФ.

22 Июня 2014, 11:30

1. Если бабушка проживала на момент смерти в квартире, долю в которой получил в наследство ее второй сын, следует обратиться в суд с иском о признании 1\6 доли в праве собственности на квартиру за вами.

Я исхожу из следующей правовой позиции.

— Бабушка на момент смерти второго сына проживала с ним совместно, пользовалась наследственным имуществом. Следовательно, фактически приняла наследство.

— Наследники второго сына наследство не принимали (это отдельный вопрос, если суд выяснит их наличие при изучении наследственного дела, обязян будет привлечь к участи в деле. А там уже все будет зависеть от их действий, от возможности восстановить сроки для принятия наследства, пока об этом не стоит говорить.

— Однако бабушка, как единственный наследник, приняв наследство, не оформила право собственности на него и умерла.

— Вы проживали с бабушкой в наследственной квартире на момент ее смерти, оплачивали и т.п… Вы фактически приняли наследство по праву представления. Оформить свидетельство на право собственности невозможно, т.к. бабушка в свое время не зарегистрировала право собственности.

— Обращаетесь в суд с требованием признать вас принявшим наследство в виде 1/6 доли и признании права собственности на него.

Необходимо обращаться в суд по месту нахождения недвижимого имущества.

Обратите внимание, что описанные мною шаги — пока только схема. Необходимо продумать систему доказывания доводов, возможные вопросы, которые возникнут в процессе рассмотрения дела.

2. Если бабушка умерла в 2013 году, с обращением к нотариусу вы несколько опоздали.

3. Нельзя говорить об «обнаружении» доли. Где вы могли ее обнаружить, имея только долю в праве на квартиру, и зная, что еще какая-то доля принадлежит вашему дяде? Да и нет такого понятия.

4. Маловероятно, что доля размером в 1/6 может быть признана незначительной. Но если и так, чтобы ее выкупить, вы обязаны разыскать наследников этой доли. Вы ведь у них будете выкупать ее, а не у суда. А у них уже срок пропущен. Будут они обращаться в суд, или нет, чтобы затем передать долю вам?

22 Июня 2014, 14:19

Уточнение клиента

Татьяна, спасибо за ответ, некоторые уточнения:

1. Бабушка на момент смерти действительно проживала в квартире, но не с сыном, он умер раньше, в 2008 году, о чем бабушка узнала только в 2011.

Свидетельство на право собственности 1/6 после оформления так и осталось "лежать" у бабушки, второй сын интереса к доле не проявлял, документы не забирал, оформлял по доверенности. Коммунальные платежи он с момента оформления доли не оплачивал. Я с бабушкой не проживал, но регулярно её навещал, нанимал работницу по уходу, также помогала моя мама.

2. Дело о наследовании имущества бабушки я открыл у нотариуса ранее полугодового срока, в марте этого года. Но открыл "на всякий случай", т.к. свою основную долю бабушка передала мне еще при жизни по договору дарения (она переживала, что что-то может достаться еще кому-то, кроме меня). По её завещанию, я являюсь единственным наследником на все движимое и недвижимое имущество на момент смерти.

3. Про "обнаружение" понял, но дело в том, что эта доля не была в деле о наследовании после смерти второго сына (скорее всего о её существовании жена сына не знает или не интересует). Поэтому свидетельство на 1/6 у меня на руках и я не знаю как правильно и куда её включить. Попытки выйти на его жену у меня не увенчались успехом (точного её адреса я не знаю).

4. Понятно, т.е. остается только право приоритетной покупки.

22 Июня 2014, 16:45

1. Я бы не стала утверждать, что второй сын не проявлял интереса к наследству. Это опровергается свидетельством о наследстве. Раз сын зарегистрировал право собственности на наследство, значит, какой-никакой интерес к нему проявил.

2. Если он не жил с бабушкой на момент смерти, необходимо доказать, что она фактически приняла наследство — имущество, оставшееся после смерти сына.

3. Положительный момент — обращение к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Это очень хороший момент, т.к. теперь нет рнеобходимости признавать вас принявшим наследство.

Остается доказать, что бабушка приняла наследство (любое, не важно, какое это было имущество) после смерти второго сына. А за вами признать право собственности на эту долю по праву представления как за наследником, принявшим наследство (у нотариуса).

Тут есть две проблемы: 1) необходимость доказать фактическое принятие наследства. 2) Отсутствие регистрации права собственности за бабушкой.

Разрешение первой проблемы будет означать и решение второй.

4. На данный момент вам следует исходить из того, что другие наследники первой очереди — жена, дети, к нотариусу не обращались, наследство не приняли. Срок для принятия наследства пропустили. Есть у них возможность доказать, что срок принятия пропущен по уважительной причине, или нет, вам голову ломать не стоит, для решения этого вопроса слишком мало необходимых данных.

Разыскивать их и печься об их наследственный правах больше, чем они это делают сами, вы не обязаны.

Вы наследство приняли, поэтому на данный момент вы — единственный наследник.

5. Право преимущественной покупки возникает только, если собственник решает продать долю Обязать его к этому невозможно.

22 Июня 2014, 17:19

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам - это намного быстрее, чем искать решение.

Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников?

Согласно Письму Росреестра от 07.07.2014 N 14-исх/07667-ГЕ/14, при займе средств на покупку доли в общей собственности на квартиру, если другая часть помещения уже принадлежит заемщику, он вправе зарегистрировать ипотеку на всю квартиру.

Проблемы при получении ипотеки

Процедура получения ипотечного кредита с целью приобретения доли в жилом помещении у родственника может быть связана с рядом трудностей.

Дело в том, что кредитные организации неохотно выдают заемные средства на приобретение долей в праве на квартиру. Хороший шанс стать заемщиком есть только у тех граждан, которым необходимо купить последнюю долю на жилое помещение.

Например, кредиты на ½ долю в квартире часто выдаются лицам, владеющим другой половиной жилья. Такой подход обеспечивает переход всей квартиры в залог по ипотечному кредиту и снижает риски банковской организации, выдающей заем.

Банки часто сомневаются в целевом назначении кредита, выданного лицу для покупки доли на жилье у родственника. Это происходит ввиду того, что недобросовестные заемщики могут тратить кредитные средства на свои личные нужды. Они заключают с членом семьи фиктивную сделку о продаже доли, приобретая имущественные права на жилое помещение бесплатно, а заемные средства используют на иные цели, не связанные с приобретением недвижимости.

Ввиду указанных факторов банки имеют низкий уровень доверия к заемщикам, желающим выкупить долю у родственника, и устанавливают достаточно высокие процентные ставки по таким ипотечным кредитам.

Последствия незаконной продажи доли на квартиру

Если продавец осуществит сбыт доли до истечения месячного срока после уведомления родственников с преимущественным правом покупки, то любой из участников долевой собственности имеет право подать иск в суд.

Перевести на себя права и обязанности покупателя доли в недвижимом имуществе в судебном порядке вправе родственники продавца, обладающие правом преимущественной покупки.

Такой перевод прав и обязанностей осуществляется судом на основании искового заявления о нарушении интересов лиц с преимущественным правом покупки доли. Иск должен быть подан в судебные органы в течение 3 месяцев со дня, когда участнику долевой собственности должно было стать известно или стало известно о совершении сделки.

Таким образом, приобрести долю в квартире можно по преимущественному праву в течение 30 дней с момента уведомления о ее продаже. Родственники могут обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя доли в жилом помещении.

Покупка доли квартиры у родственников

Покупка доли квартиры у родственников, ничем принципиально не отличается от выкупа доли у любого другого человека и регулируется законодательством РФ.

Покупка доли у родственника при взаимном согласии

Выкуп доли квартиры у совладельцев-родственников при согласии сторон происходит обычным способом на основании договора купли-продажи с последующей государственной регистрацией прав собственности. Пакет документов также обычный:

•договор купли-продажи (3 экземпляра)

•копии документов, подтверждающих личность сторон

•нотариально заверенное согласие супруга(и).

При этом законом не определен реальный срок, в течение которого должна быть проведена сделка после подтверждения намерения в течение месяца в ответ на извещение.

Сложности в таких сделках возникают при недостатке финансов:

•покупатель может обратиться за ипотечным кредитом. Если он уже владеет половиной или более квартиры (выкупает последнюю долю), то согласно закону, он может в качестве ипотечного залога зарегистрировать всю квартиру. Это самый приемлемый способ для банка, поскольку он получает право на полную квартиру. Получить заем в этом случае довольно просто. В остальных же случаях риск кредитной организации возрастает, что ведет к увеличению стоимости кредита (процентной ставки).

Принудительный выкуп доли у родственников

Как уже сказано выше, преимущественным правом выкупа доли обладает тот из совладельцев, который на момент раздолевания проживал в квартире и не имеет другого жилья. Принудить к продаже своих долей прочих собственников нельзя, но в некоторых случая применяется практика принудительного выкупа по решению суда. Истцом в таком случае является совладелец, обладающий большей долей или правом преимущественного выкупа.

В Тему: В квартире нет ремонта, продавать или сдавать ее?

Основанием для подачи иска могут служить невозможность поставить в соответствие виртуальной (стоимостной) доле ее физический эквивалент, пригодный для проживания отдельной семьи (комнату и места общего пользования).

Подкрепить свое требование можно следующими аргументами:

•владелец доли не зарегистрирован по данному и адресу и фактически не проживает

•не принимает участия в содержании квартиры (не вносит долю на оплату коммунальных услуг, на ремонт)

•серьезные конфликтные отношения между истцом (собственником, проживающим в квартире) и владельцем доли

•финансовый конфликт — владелец доли, на которую претендует истец, выдвигает завышенные финансовые требования, не соответствующие реальной стоимости его доли.

Отношения между сторонами по принудительному выкупу доли регулируются ГК РФ (ст. 252, ч. 4). Однако, в каждом конкретном случае дело оставляется на усмотрение судьи. Доводом в пользу ответчика может стать, например, открытое дело о разводе и его желание впоследствии зарегистрироваться по адресу своей собственности. В этом случае результатом тяжбы может стать всего лишь обязательство ответчика вносить долю на содержание жилья.

Следует заметить, что любая судебная тяжба — дело, требующее нервных и финансовых затрат с обеих сторон, покупка доли квартиры у родственника не является исключением. Так, для определения реальной стоимости квартирной доли может потребоваться независимая экспертная оценка, услуги адвоката, специализирующего на подобных тяжбах, также стоят недешево. Поэтому, всегда следует найти возможность договориться и решить проблему обычным путем.

Принудительный выкуп доли в квартире через суд (судебная практика 2017 в Москве)

Адвокат Гордон А.Э.

Что делать, если нужно выкупить долю в квартире?

Получить консультацию адвоката по недвижимости.

Изученная нами судебная практика в г.Москве, по вопросу принудительного выкупа долей квартир, показывает следующее.

Выкуп доли у участника общей долевой собственности может быть проведен по согласию между участниками общей собственности, а при не достижении согласия – по решению суда (статья 252 Гражданского кодекса РФ).

Важное условие статьи кодекса, которое создает препятствие для досудебного урегулирования вопроса – выплата стоимости доли возможно с согласия ее собственника (ч.4 ст.252 ГК РФ). В большинстве ситуаций стороны договориться не могут, затем следует нарушение интересов одной из сторон, а дальше - суды. В зависимости от ситуации, это выкуп доли через суд, расторжение сделки купли-продажи через суд, перевод на себя прав покупателя, признание дарения недействительным.

С одной стороны правила ст.252 ГК РФ соответствует конституционному праву о защите частной собственности, с другой, остальные участники долевой собственности – такие-же собственники, и их право собственности (возможность пользования имуществом) ограничивается правами других сособственников долей. Но часто, ограничения накладываются собственниками незначительной доли. И в последнем случае эта статья до настоящего времени создает сложно разрешаемые правовые ситуации.

Рассматривая в 2016 году одно из дел о «принудительном» выкупе доли у участника долевой собственности (квартиры), Верховный Суд РФ описал общий принцип судебного принудительного выкупа доли квартиры. При реализации такого крайнего способа разрешения споров суды обязаны устанавливать ОДНОВРЕМЕННОЕ наличие обстоятельств, с которыми законодатель в статье 252 Гражданского кодекса РФ допустил применение такой принудительной выплаты собственнику:

когда доля собственника незначительна,
доля не может быть реально выделена,
собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Незначительная доля

Критерий незначительности доли в кодексе отсутствует, что порождает споры и злоупотребления между участниками общей собственности.

Поскольку общая собственность может возникать на различные виды имущества (движимое, недвижимое, производственное и т.д.) с учетом правовой позиции Верховного Суда РФ в каждом случае спора о принудительном выкупе доли спор должен разрешаться судами с учетом конкретных обстоятельств, устанавливая выше указанные обстоятельства.

Так, разрешая спор о принудительном выкупе незначительной доли в квартире в Москве, суд постановил решения исключительно на совокупности обстоятельств (апелляционное определение Мосгорсуда от 30.03.2017г. гр.д.№33-11815), в том числе определил долю в общем имуществе, как незначительную.

Обстоятельства дела: В собственности истца находилась доля 2-х комнатной квартиры размером 19/20, а у ответчика – 1/19 доля. В квартире проживал ответчик. Вселению истца препятствовал. У ответчика было другое жилое помещение.

Суд удовлетворил исковые требования.

Мотивы принятого решения:

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу, что возникшие правоотношения между участниками долевой собственности по поводу объекта собственности – двухкомнатной квартиры свидетельствуют о наличии исключительности случая, когда данный объект не может быть использован собственником _______, имеющим меньшую долю в праве собственности, по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности, то есть прав _______.

Данный вывод суд первой инстанции сделал на основе изучения фактических обстоятельств, которые позволили суда установить:

- ответчик существенного интереса в спорном жилом помещении не имеет,

- имеет на праве собственности другое жилое помещение,

- между сторонами сложились крайне неприязненные отношения относительно порядка пользования жилым помещением, его оплаты и содержания, что препятствует их совместному проживанию в одном жилом помещении без выдела в натуре их долей.

Обоснование невозможности совместного пользования квартирой позволяет суду делать вывод о необходимости выделить доли в натуре. И только затем, с учетом этого обстоятельства, становится обоснованной оценка судом размера долей для их выдела внатуре.

В рассматриваемом деле районный суд г.Москвы, с чем позже согласился Московский городской суд, установил незначительную долю ответчика в квартире:

на долю ответчика приходится 1,535 кв.м жилой площади, которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных прав и не могут быть выделены в натуре, в связи с чем отсутствует реальная возможность использования ответчиком жилой площади, приходящейся на его долю в спорном жилом помещении.

Данный вывод суд первой инстанции сделал на основании доказательств в деле, согласно которым:

Согласно единому жилищному документу, квартира, расположенная по адресу: …. является двухкомнатной, общая площадь квартиры составляет … кв.м. жилая - … кв.м. (одна комната … кв.м. вторая … кв.м.).

Доля истца составляет … кв.м жилой площади, ответчика – …. кв.м жилой площади.

Из приведенного свежего решения о принудительном выкупе незначительной доли в квартире по решению суда, засиленного апелляционной инстанцией Мосгорсуда можно сделать однозначный вывод.

Незначительность доли определяется судом с учетом конкретных обстоятельств дела. В данном случае 1/20 доля 2-х комнатной квартиры не могла быть объектом жилищных прав, поскольку на нее приходилось 1,535 кв.м. жилой площади. А если на такую же долю придется 15,35 кв.м? Например, если квартира площадью 400 кв.м. Для Москвы, это вполне реальный вариант.

Полагаем, в таком случае решение суда могло быть иным. Но и истец тогда мог бы привести другие аргументы.

28 мая 2017 года

Адвокат Гордон А.Э,

На правах наследования мне и моему брату принадлежит по 1/9 доли квартиры (4/9 принадлежит маме и 1/3 моей дочери). Отношения очень плохие с братом. Выставили квартиру на продажу, но он боясь, что мы его обманем поставил условие: выкупить за определенную стоимость его долю в срочном порядке иначе отзывает доверенность выданную на имя мамы. Как можно предохранить себя от обмана с его стороны? Предложила ему вариант-через договор купли-продажи по доверенности от меня моя подруга выкупает его долю (квартира в регионе). Достаточно ли того, что мы обратимся в Росреестр с документами на сделку? Не нужны ли будут какие то дополнительные соглашения, уведомления о том, что на его 1/9 не претендуют мама и моя дочь? Деньги он желает получить при подаче документов. Согласен дать расписку о получении денег. Но не окажется ли у него какой то правовой лазейки отозвать сделку? Чтобы не получилось, что деньги получил, сделку отозвал, дальнейшая продажа квартиры невозможна. Я ему не доверяю абсолютно. как предохранить себя от обмана? Спасибо.

вы можете купить его долю себе зачем привлекать других и чтобы были еще проблемы. руководствуйтесь ст.250 ГК РФ и у вас будет все хорошо

Источники:
m.pravoved.ru, nsovetnik.ru, digm.ru, gordon-adv.ru, consultant-mos.ru