Можно ли продать квартиру полученную по наследству не оформляя на себя
3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству
Больше половины всех вторичных квартир на продажу собственники получили в наследство. При этом покупатели стараются не иметь дело с таким жильем, так как боятся неожиданных наследников, которые могут заявить о своих правах уже после продажи жилья. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски при покупке наследственной квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов из Юридического центра адвоката Олега Сухова.
Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.
Впрочем, с каждым годом чистых вариантов становится все меньше. Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и нулевых. Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству, - констатирует адвокат Олег Сухов. Многие люди напуганы драматическими историями о том, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле слова разрывают квартиры на части. Однако, по мнению Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.
Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.
В зоне повышенного риска находится так называемое свежее наследство, то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2-3 года до того, как жилье было выставлено на продажу. Неудивительно, что сроки экспозиции таких объектов в 1,5-2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5-10%. Наиболее рискованны сделки с недвижимостью, которая была завещана одинокими стариками дальним родственникам, либо унаследована ими по закону.
Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые подводные камни.
1. Желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 7-10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.
2. Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников.
3. Необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену . В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.
Текст: Юридический центр адвоката Олега Сухова
Квартира в наследство и завещание
Нужна ли регистрация, чтобы записаться в детсад и школу?
Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?
Как проходит наследование и продажа квартиры нерезидентом РФ?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как продать квартиру, полученную в наследство
Прежде чем осуществлять какие-то сделки с унаследованным имуществом. необходимо официально вступить в право наследования. Для этого нужно обратиться к нотариусу по месту жительства покойного наследодателя и завести наследственное дело.
Это очень громоздкая процедура, заслуживающая отдельного описания. Можно сказать, что посетить нотариуса придется не меньше трех раз и собрать очень большое число документов, подтверждающих факт смерти, место жительства покойного, ваше родство и характеризующих его имущество.
По успешном завершении всех формальностей необходимо официально зарегистрировать свое право собственности на квартиру . Для этого надо обратиться в Росреестр с документом, подтверждающим факт наследования квартиры. копией паспорта, заявлением установленной формы и квитанцией об оплате госпошлины и в положенный срок забрать свидетельство о праве собственности.
Только при наличии этого документа можно будет зарегистрироваться в квартире по месту жительства или пребывания и совершать с ней какие бы то ни было сделки.
В дальнейшем при желании продать жилье можно действовать по стандартной технологии: обратиться в агентство недвижимости или вести самостоятельный поиск покупателя, размещая объявления в газетах и на специализированных сайтах, устраивая просмотры, обсуждая условия сделки, демонстрируя документы на жилье и отвечая на вопросы.
Когда же покупатель найдется, назначить с ним дату продажи, обсудить условия передачи денег и вместе посетить нотариуса для оформления сделки.
Многие ошибочно полагают, что налог с продажи квартиры. полученной в наследство . не следует платить, даже если она была в собственности у наследника менее 3 лет. К сожалению, это не так.
Действительно отменен налог, который ранее нужно было уплачивать после оформления унаследованного жилья в свою собственность. А вот его продажа. которая происходит по завершении этой формальности - уже иная сделка, и никаких исключений для оснований, по которому квартира перешла в собственность продавца, не предусмотрена.
Так что есть смысл подумать, не лучше ли выждать три года после вступления в право собственности.
Продажа квартиры после получения наследства
Если возникает необходимость продать полученную в наследство квартиру, появляется множество вопросов: как это можно сделать, когда разрешено её полноправно использовать, какой налог нужно уплатить и прочие не менее важные моменты.
Процесс осуществления сделки и её порядок не является сложными и проходит в общем порядке. Однако есть некоторые отличительные нюансы, поэтому важно, чтобы собственник был осведомлён, как правильно продать полученную квартиру, какие документы для этого понадобятся и принцип наследования.
Перед вступлением в наследство необходимо заявить о своих правах в нотариальной конторе. Свидетельство о праве собственности можно оформить только по истечении шести месяцев от даты смерти наследодателя. Возможность оспаривания раздела имущества в суде, если оно передаётся по завещанию, также не стоит исключать. Существует вероятность того, что кто-либо из родственников будет не согласен с таким решением и попытается аннулировать документ.
Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.
Основные принципы
Главное отличие между продажей квартиры полученной в наследство и продажей объекта недвижимости, полученного иным способом, - срок вступления в права собственности. По сути, это никак не влияет на сделку, но могут возникнуть трудности в её оформлении. Найти покупателя на такую квартиру, даже после получения наследником свидетельства права собственности на данную жилплощадь, может быть непросто. Это связано с тем, что:
Документы для оформления
После того как положенное время выдержано, собственник может начать заниматься подготовкой необходимых для продажи документов. Это возможно только после государственной регистрации прав собственности на жильё.
Обязательна для всех
Документальные нюансы
Чтобы получить свидетельство о наследстве. необходимо в течение полугода от даты смерти наследодателя написать и зарегистрировать заявление в нотариальной конторе о его принятии. Подавать такое заявление не нужно только в том случае, если на момент смерти наследодателя наследник проживал вместе с ним. Обращение к нотариусу по истечении полугода для получения наследства является обязательным. Ему подаётся заявление и документы, которые будут тщательно рассмотрены и проверены на то, не было ли открыто дело в других нотариальных конторах. Если никаких замечаний не обнаружится, нотариус выдаст наследнику свидетельство о праве собственности.
Если по уважительной причине, например, из-за длительного отсутствия в стране, серьезной болезни и стационарном лечении, наследник пропустил шестимесячный срок и не вступил в права наследования, то он может восстановить их в судебном порядке. Для этого понадобится документально подтвердить причины, по которым гражданин не заявил о своих правах в положенный срок.
Оформляется свидетельство права собственности в Федеральной службе государственной регистрации по месту нахождении квартиры. После того, как оно будет выдано, владелец будет вправе распоряжаться жильем на своё усмотрение. Это значит, что недвижимость, которая досталась от наследодателя, может быть продана через любое время.
Договор и налог от продажи
После того как продажа квартиры, которая досталась в наследство по завещанию или по закону, будет согласована, а документы собраны, составляется договор её купли-продажи.
Весьма волнующий вопрос при продаже наследуемой квартиры – налог на нее. При оформлении жилья, полученного в наследство ближайшими родственниками, налог не уплачивается. Если собственник, получивший в наследство квартиру по завещанию. решил продать ее, то доход с её продажи придется задекларировать, а налог заплатить. Он будет рассчитан налоговой инспекцией, куда подается декларация. Подавать её нужно по месту нахождения жилплощади.
Большую роль играет дата вступления в наследство и сколько времени прошло после того, как недвижимость досталась владельцу. Налог, которым облагается полученная сумма от продажи жилья, составляет тринадцать процентов от полной стоимости. Если наследник продаёт недвижимость, собственником которой являлся менее трёх лет, налог он платить не будет.
Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу.
Срок оформления наследства после смерти
Регистрация после получения РВП
Продажа подаренной квартирыКогда можно продавать квартиру после вступления в наследство?
Для реализации квартиры, доставшейся по наследству, для начала нужно позаботиться об официальном вступлении в права наследования, и уже затем начинать оформлять право собственности на недвижимость. Лишь при выполнении упомянутых процедур можно переходить к процессу поиска потенциального покупателя и попутному сбору необходимой документации.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Продажа квартиры после вступления в наследство
Принятию решения о приобретении квартиры, переданной в наследство, должны предшествовать действия покупателя для удостоверения:
После заключения подобных сделок, они в обязательном порядке должны пройти государственную регистрацию в Росреестре.
Когда можно реализовать жилье, вступив в права наследования?
Реализовать жилье, доставшееся в порядке наследования, можно непосредственно после приобретения свидетельства на право собственности – при других обстоятельствах сделку можно считать ничтожной.
Для этого необходимо обратиться в Росреестр с оформленным свидетельством, подтверждающим ваше право на получение наследственного имущества, и такой документацией:
Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?
Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников, читайте тут.
Реализация переданного в наследство жилья, после получения на него соответствующего свидетельства, подтверждающего право собственности, не будет иметь разницу с процессом обыкновенной продажи недвижимости.
Однако в случае прописки в реализуемом жилье лица, не достигшего совершеннолетия, потребуется отдельное разрешение, выданное органами опеки и попечительства.
Перед реализацией квартиры, полученной в наследство, согласно нормам гражданского законодательства, продавец должен позаботиться о прохождении государственной регистрации его права собственности (о чем указывается в статье 131 Гражданского кодекса РФ), основываясь на имеющемся на руках свидетельстве на наследственное имущество.
С момента получения в Регистрационной палате свидетельства на владение квартирой, можно переходить в процессу поиска потенциальных покупателей, с дальнейшим оформлением сделки купли/продажи.
Для реализации унаследованного жилья, нужно провести сбор следующего пакета документации:
Разрешение супруга или супруги в этом деле не обязательно, поскольку имущество, приобретенное путем наследования, не может относиться к совместно нажитому супругами.
До момента совершения подобной сделки, потенциальному покупателю такой недвижимости необходимо разузнать у продавца о наличии вероятных наследников, претендующих на часть наследственного имущества. Если такие лица присутствуют, желательно до начала оформления сделки купли/продажи оформить письменный отказ от них на право наследования.
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
При реализации любого вида имущества, включая и наследственное, у прошлого собственника возникает обязанность по оплате подоходного налога с приобретенной им прибыли.
Появление обязанностей в оплате налоговых платежей от приобретенного дохода, в связи с реализацией имущества, напрямую связано не с тем, как оно приобреталось, а на протяжении какого периода имущество непрерывно числилось во владении продавца.
Минимальный период пребывания во владении имущества, при котором физическое лицо освобождается от выплаты НДФЛ
До наступления 2016 года период владения недвижимостью, с которым ее собственник мог быть освобожден от выплаты обязательных платежей, составлял 3 года. С начала 2016 года этот период стал несколько дольше – 5 лет, кроме случаев, когда трехлетний срок все же сохранен.
К примеру, срок пребывания во владении на протяжении 3 лет подряд оставили для такого имущества:
Для имущества, не указанного в перечне, срок стал составлять пять лет. То есть, для жилья, приобретенного в процессе наследования, период остался на отметке 3 лет. Если лицо владело жильем более этого срока, обязанности оплаты налога у него нет.
Как определяется период владения?
Согласно общему правилу, период начинается с даты проведения регистрационных действий по праву владения и оканчивается датой, когда были внесены данные в государственный реестр по переходу прав на другого собственника.
Но если касается имущества, переданного в наследство, то здесь порядок другой – период пребывания приобретенного в наследство жилья начинается с даты ухода из жизни наследодателя и оканчиваются датой, когда изменения по смене собственника были внесены в реестр.
Так, если смерть наследодателя наступила в 2011 году, а право владения по факту оформлено только в 2015, при реализации жилья в этом же году, наследник не обязан оплачивать что-либо с приобретенной им прибыли.
Учитывая вышеизложенное, нужно сделать вывод, что при реализации жилья, приобретенного по наследству, обязательный налоговый платеж не оплачивается, однако, лишь при владении им на протяжении 3 летнего срока.
Рассмотрев вопрос о необходимости оплаты налогового платежа с квартиры, доставшейся в наследство, следует рассмотреть, по какой именно ставке он должен исчисляться, и какой установлен порядок для его оплаты.
Налоговая ставка составляет:
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Была ли Запись полезна? Да Нет 8 из 8 читателей считают Запись полезной.
Как осуществляется продажа квартиры, полученной по наследству?
Особенности
Особенностью данного процесса продажи является основание появления права собственности на жильё, которое в целом не влияет на процесс сделки, но становится причиной возникновения других сложностей.
Основная сложность состоит в поиске покупателя
Дело в том, что приобретение наследованной квартиры несёт на себе риски для покупателя . правом на долю в квартире могут обладать несколько людей, и после оформления сделки могут внезапно объявиться новые претенденты на долю в наследстве и заявить о своих правах. Начнутся судебные тяжбы . и новому владельцу придётся несладко.
В связи с этим продавец такой квартиры должен заранее получить различные справки и документы, которые станут «железным» подтверждением того, что он является единственным наследником имущества, а покупателю не придётся пожалеть о своём выборе в пользу данного приобретения.
Список необходимых документов
Внимание! Сделку по продаже наследованной квартиры можно проводить только после получения права собственности на жильё. После регистрации права на недвижимость следует приступать к сбору документов на её реализацию.
Какие документы понадобятся?
В данном случае это свидетельство о праве на наследство. Чтобы его получить, надо в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя подать заявление в нотариальную контору (государственную или частную) о принятии наследства.
Если наследник на момент смерти наследодателя проживал с ним, то заявления подавать не нужно.
По истечении 6 месяцев наследник должен обратиться в нотариальную контору и написать заявление о выдаче наследства. Нотариус тщательно проверит документы, наличие завещание, проконтролирует вопрос о том, не открыто ли наследственное дело в иных конторах на основании заявления от других возможных наследников. После скрупулёзной проверки нотариус откроет дело о наследстве и оформит свидетельство о праве собственности.
Справка: если претендент на наследство пропустил указанный срок и не подал вовремя заявление о принятии наследственного имущества, он вправе обратиться в судебные органы для продления срока.
Свидетельство о регистрации прав собственности 
В соответствие с законом (ст. 131 ГК РФ), право собственности должно обязательно пройти государственную регистрацию.
Это означает, что наследнику, получившему данное свидетельство, необходимо обратиться в ФСГР (Федеральную службу государственной регистрации), расположенную по месту нахождения наследственной квартиры.
От наследника потребуются:
Кадастровый и технический паспорт на квартиру
В первом паспорте указаны технические характеристики жилплощади и уникальный кадастровый номер. Технический паспорт, кроме подробного списка всех технических характеристик, содержит ещё инвентаризационную стоимость квартиры.
Остальные документы это:
- Выписка из ЕГРП, подтверждающая тот факт, что квартира не находится в аресте или под залогом (действительна только в день выдачи).
- Заявление супруга или супруги о согласии на отчуждение недвижимости, заверенное у нотариуса.
- Справки из коммунальных служб, подтверждающие отсутствие задолженностей.
- Договор купли-продажи, который считается заключённым с момента госрегистрации (ст. 558 ГК РФ).
Специалисты рекомендуют также оформить официальный отказ от прав на наследство от всех возможных претендентов.
Договор купли-продажи
Итак, наступает момент, когда все документы собраны, проверены и готовы.
На сцену выходит оформление договора купли-продажи – главный аккорд всей деятельности.
К этому моменту сторонами должны быть оговорены все условия, включая стоимость квартиры и порядок расчётов.
В последнем случае нужен посредник-свидетель . На эту роль идеально подойдёт нотариус, который подтвердит оформление договора и факт свершившейся сделки.
Договор носит стандартный характер: составляется в письменной форме . подписывается обеими сторонами и регистрируется в Росреестре.
Налог
Квартира, оформляемая в наследство, не облагается налогом. Однако закон прописывает уплату налогов с реализации проданной недвижимости.
Физическое лицо, продавшее недвижимость, обязано выплатить государству налог с дохода, полученного в результате сделки.
Налогообложение дохода от продажи квартиры, доставшейся в наследство, имеет свои нюансы. Налог рассчитывается налоговой инспекцией, расположенной по месту расположения квартиры .
Чтобы его вычислить правильно, необходимо знать дату оформления наследства. Если продавец являлся собственником квартиры более 3 лет (отсчёт ведётся с момента смерти наследодателя), то он освобождается от уплаты налогов. В ином случае сумма налога составит 13% от стоимости жилья .
Внимание! Налог снимается только с суммы, превышающей 1 миллион рублей (ст. 220 НК РФ) – это сумма налогового вычета.
Важно! Некоторые категории граждан имеют льготы при уплате налогов с реализации унаследованной квартиры. К ним относятся:
Чтобы получить освобождение от налога . необходимо подать заявление в налоговую инспекцию вместе с копиями документов, подтверждающих отношение к определённой категории.
В завершение хочется отметить, что продажа квартиры, полученной в наследство . должна в итоге оказаться успешной сделкой не только для вас, но и для покупателя.
Поэтому стоит грамотно и ответственно подойти к оформлению наследства и самой сделки по продаже. Ведь если покупатель в дальнейшем столкнётся с определёнными сложностями (к примеру, объявится новый наследник), то начнутся тяжбы, в которые будет вовлечён и сам продавец. Так что, думая о своих интересах, не забывайте также об интересах второй стороны.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !
Источники:
, , , ,
Следующие:
Комментариев пока нет!
Поделитесь своим мнением
