Риски при покупке квартиры на вторичном рынке наследство
Почему покупка квартиры полученной по наследству и менее 3 лет в собственности несет огромные риски? Стоит ли идти на этот шаг?
Стоит ли?
Так стоит ли покупать квартиру по наследству?
На этот вопрос достаточно уклончиво отвечают даже специалисты в сфере недвижимости.
Сложно выявить всех потенциальных наследников, которые вполне могут объявиться спустя годы после совершения сделки и заявить о своих претензиях.
Ст. 1155 ГК РФ допускает, что наследник мог не быть проинформирован о смерти наследодателя до определенного времени и предоставляет ему возможность восстановления своих прав в суде, если он докажет этот факт.
Важно: Срок, определяемый законом для восстановления наследственных прав – три года. Но исчисляются они с того момента, как наследник был информирован о смерти наследодателя.
Очевидно, что предугадать развитие событий при такой формулировке практически невозможно.
Однако покупатель тоже защищен законом благодаря Постановлению Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года, в котором фигурирует понятие “добросовестный приобретатель”. Если действия покупателя соответствуют этому определению, т.е. квартира честно оплачена и доказано, что он не мог быть информирован относительно сложившейся ситуации, суд оставляет квартиру в его собственности.
Риски покупки квартиры по наследству
Чтобы наглядно представить основной риск такого приобретения, обратимся к перечню наследников, определяемых законом:
- Первая очередь – дети, родители, супруг(а). При этом дети как родные, так и усыновленные.
- Вторая очередь – бабушки и дедушки с обеих сторон, а также братья и сестры, полно- и неполнородные.
- Третья очередь – тети и дяди.
Список продолжается до седьмой очереди, которую замыкают падчерицы, пасынки, мачехи и отчимы. Если вспомнить, что у каждого из них есть свой круг потенциальных наследников, которые в рассматриваемом случае могут наследовать по представительству, становятся понятными опасения приобретателей недвижимости.
Помните. Ни один риэлтор не может стопроцентно гарантировать отсутствие претензий внезапно объявившихся наследников приобретаемой квартиры.
Кроме того, зачастую квартира принимается в наследство будучи в залоге или вкупе с долгами наследодателя. В этом случае покупателю придется иметь дело с требованиями кредиторов.
Еще один распространенный риск – обременение квартиры правами третьих лиц. Например, жилье может быть арендованным на длительный срок. По закону договор аренды не может быть расторгнут даже при смене собственника.
Также не исключено, что продавца могут признать недостойным наследником уже после совершения сделки.
Мошеннические схемы
До сих пор речь шла о рисках, вызванных большей частью стечением обстоятельств.
Однако покупатель вполне может стать жертвой намеренного корыстного умысла.
Наиболее популярные мошеннические действия:
- Сознательное сокрытие наследников в период заключения сделки и последующее их появление с целью отсудить жилье у покупателя после приобретения. Как правило, мошенники настаивают на значительном уменьшении фактически уплаченной за квартиру стоимости по договору, мотивируя этот шаг снижением налога.
- Поддельное завещание. Обычно применяется с привлечением нотариуса к участию в мошенничестве. Для покупателя такая схема чревата появлением законных наследников.
- Использование мошенником генеральной доверенности, полученной у покойного собственника путем обмана. В такой ситуации преступники пытаются сбыть недвижимость как можно быстрее и скрыться, а новому владельцу приходится разбираться с обманутыми наследниками.
- Получение завещания квартировладельца обманным путем и его последующее убийство. Эта схема активно применялась в 90-х и обычно используется в отношении лиц, страдающих алкоголизмом.
Чтобы максимально уберечь себя от убыточной сделки, перед ее совершением следует обязательно удостовериться в смерти предыдущего владельца, личности продавца, выяснить все операции, совершаемые с жилплощадью до настоящего времени.
Обязательно стоит узнать по возможности о составе семьи покойного.
Если квартира оставлена по завещанию, рекомендуется получить письменный отказ законных наследников оспаривать его в суде.
Если законных наследников несколько, в договоре должна быть подпись каждого из них.
Когда продавец представляет интересы всех наследников, нужно внимательно ознакомиться с доверенностью, заверенной нотариально.
Будьте предельно осторожны, если квартира получена продавцом по завещанию от постороннего человека.
Если она находится в собственности менее трех лет, от такой сделки лучше отказаться. Более наглядно представить себе всю последовательность действий поможет.
Пошаговая инструкция
- Шаг первый. Получение выписки из ЕГРП с целью проследить историю жилья и выявить вероятные обременения.
- Шаг второй. Запросить выписку из домовой книги и узнать таким образом обо всех прописанных на данной жилплощади.
- Шаг третий. Получение информации от соседей. Порой это наиболее верный способ узнать о возможных подводных камнях.
Совет. Указывайте в договоре только реальную сумму сделки. Это поможет вам избежать убытков при любом исходе дела.
Покупка квартиры, полученной по наследству и находящейся в собственности менее трех лет
Как известно, квартира может быть продана только собственником.
Если продавец, получивший квартиру по наследству, стал ее собственником менее трех лет назад, риски покупки такого жилья существенно возрастают:
- Во-первых, вспомним о сроке исковой давности по делам о наследстве: менее трех лет и при покупке квартиры вероятность появления не известных ранее претендентов на квартиру значительно увеличится.
- Во-вторых, зачастую нерадивые продавцы настаивают на снижении суммы сделки, аргументируя эту меру нежеланием платить налог, взимаемый при продаже жилья, находящегося в собственности менее трех лет.
Заключение
Покупка квартиры по наследству менее 3 лет в собственности может обернуться значительным ущербом и длительными судебными разбирательствами, если не проявить изрядную долю бдительности.
Учитывая множество деталей, требующих внимания при заключении такого рода сделки, рекомендуем перед ее совершением обратиться за помощью к специалистам.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !
Риски покупки квартиры, полученной по наследству
Сделки по покупке квартиры, полученной по наследству, связаны с опасностью для будущего владельца жилья. Если внезапно появятся новые наследники и заявят о своих правах, суд может оспорить сделку и постановить вернуть приобретенное имущество. Из-за этого покупатели стараются избегать наследного жилья и предпочитают приобретать квартиры, полученные в собственность путем купли-продажи. Однако при разумном подходе и соблюдении определенных мер безопасности риск сделок с наследством значительно понижается.
Насколько велика опасность для покупателя
На вторичном рынке становится все больше жилья, в истории которого фигурирует переход к новому собственнику по праву наследования, и с каждым годом покупателям труднее найти идеально «чистые» варианты. Однако наблюдается положительная тенденция при решении вопроса в суде: все чаще судебные инстанции отказывают внезапно появившимся наследникам вернуть назад проданное имущество. Чаще всего им предлагается получение денежной компенсации, которая рассчитывается на день открытия наследства. Наиболее рискованно покупать жилье, доставшееся новому собственнику только 2–3 года назад: есть опасность появления других наследников и судебных споров. Из-за этого продать такую квартиру значительно труднее, а ее цена ниже на 5–10 %. Также проблемным может оказаться жилье, перешедшее по наследству от мужчин, так как могут внезапно объявиться внебрачные дети умершего. Если начинается разбирательство, суд может признать их права на часть имущества и объявить его продажу недействительной.
Как повысить надежность сделки
Полностью гарантировать законность сделки и отсутствие претензий невозможно, однако при соблюдении простых профилактических мер можно значительно уменьшить риски. При покупке квартиры, доставшейся по наследству, необходимо учитывать несколько нюансов.
- Отдавайте предпочтение недвижимости, полученной по праву наследования минимум 7–10 лет назад. Опасность, что через столько лет объявятся новые наследники, минимальна.
- Убедитесь, что при передаче квартиры новому собственнику не осталось никаких спорных моментов. Для этого необходимо изучить все документы о переходе жилья по праву наследования. Кроме того, стоит запросить у покупателя нотариальное заверение в том, что он готов покрыть все финансовые претензии по жилью за свой счет, если начнется судебное разбирательство по наследственному делу.
- Соблюдайте все требования законодательства при оформлении покупки и указывайте в документах только реальную цену жилплощади. Если она окажется заниженной, суд может посчитать покупателя недобросовестным, и в этом случае сделку признают недействительной.
- Обращайте внимание на поведение продавца: если он торопит Вас с заключением сделки, отказывается представить документы или предлагает неоправданно низкую цену, возможно, он хочет быстрее избавиться от проблемной недвижимости и забрать деньги, чтобы не делиться с другими наследниками.
Наше предложение
Чтобы при покупке квартиры, полученной по наследству, не возникло проблем, доверьте проверку юридической чистоты недвижимости нашим специалистам. Юристы проекта «КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ» проверят документы, предоставленные продавцом, смогут оперативно получить актуальную выписку из ЕГРН и домовой книги, а также многое другое.
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
В отличие от приобретения квартиры в новостройке, на вторичном рынке вы приобретаете именно право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной 
регистрации права на ваше имя(до июля 2016 года). И здесь тоже вас могут ожидать подводные камни, из-за которых можно потерять и деньги и жильё.
С чем может столкнуться покупатель при покупке жилья на вторичном рынке? Перечислю основные риски .
1. Появление неуказанных ранее наследников . которые могли бы претендовать на приобретаемую квартиру.
Такое может произойти почти с любой квартирой, которая продается по документам, подтверждающим право на наследство (свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию). Также не стоит забывать о лицах, которые могут иметь право на обязательную долю в наследстве.
2. Нарушение прав несовершеннолетних при приватизации .
Это нарушение часто встречается с документами, оформлявшимися почти до середины 2000х годов. Для того, чтобы потом не иметь дела с опекунским советом, детей не включали в число собственников при приватизации или выписывали перед приватизацией. Что однозначно является нарушением их прав.
3 . Нарушение прав несовершеннолетних при совершении предыдущих сделок с недвижимостью.
В свое время, для того, чтобы не проходить опекунский совет, несовершеннолетних детей выписывали из квартиры перед продажей. Это тоже может повлечь за собой обращение в суд за восстановлением их прав.
4. Право пользования и проживания в квартире сохраняют определенные лица . которые могут появиться после покупки вами квартиры и через суд вселиться в уже вашу квартиру.
Право пользования квартирой могут сохранять лица, убывшие в тюрьму, военнослужащие раньше тоже выписывались из квартиры до прохождения службы. Также могли быть лица, сохраняющие право пользования по предыдущим договорам, которых при совершении дальнейших сделок не указывали в договорах купли-продажи (реальный случай из нашей практики).
5. Нарушение преимущественного права покупки при продаже долей или комнат.
Согласно гражданскому кодексу, при продаже доли в квартире или комнаты, продавец обязан предложить выкупить её соседям/долевым сособственникам. Иногда это сделать трудно и продавцы различными путями обходят данное требование законодательства.
6. Нарушение прав супругов.
По семейному кодексу, имущество нажитое в браке является общей собственностью супругов. И, естественно, распоряжаться им они должны вместе. При сделках с недвижимостью таковое распоряжение оформляется в виде нотариального документа одного из супругов о согласии на продажу. К сожалению на практике нередко вскрываются случаи, когда это правило не соблюдается.
7. Оспаривание сделки лицом, которое могло не понимать последствий своих действий (лица, страдающие алкоголизмом, наркоманией, психическими болезнями).
Хотя нахождение на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере не запрещает гражданам совершать сделки, стоит внимательно относится к покупке жилья у данной группы граждан и подстраховаться.
8. Продажа по недействительному паспорту.
Здесь конечно же прямое мошенничество. Или паспорт выкрали и продают вместо реального человека или паспорт "утеряли", получили новый, а потом по старому пытаются продать квартиру. Обязательно надо проверять паспорта собственника. Как на отсутствие подчисток и исправлений, так и на недействительность.
9. Притворные сделки (То есть те, которые прикрывают собой другие. Например продажа комнаты или доли через дарение).
Здесь описаны не все риски. Могу сказать, что основную часть рискованных квартир можно отмести сразу при проверке юридической чистоты покупаемой недвижимости. Еще часть отметается при углубленной проверке, после заказа дополнительных справок.
В любом случае, предупрежден - значит вооружен. Этой статьей вы вооружаетесь против значительной части рисков, которые сопровождают любого из нас при покупке квартиры на вторичном рынке.
А если вы почувствуете, что сами не справитесь - звоните!
Телефон для консультации по юридическому сопровождению сделок 8 (499) 403-1143 или 8 (963) 750-7293 (WhatsApp,Viber)
Риски при покупке квартиры
Риски при покупке квартиры. Вы задаете серьезный вопрос на который невозможно ответить в одной статье, так что приготовьтесь читать много.
Риски при покупке квартиры
Покупка недвижимости - ответственный момент, ведь это дорогое приобретение, да и мошенничеств в таких сделках немало. К тому же требуется соблюдение законодательства и правил оформления купли-продажи, нарушение которых ведет к недействительности(ничтожности) или оспоримости сделок в суде.
Разберемся подробнее, почему риски возникают и как их избежать.
Какие бывают риски:
Риски при покупке квартиры. Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Ну во-первых, что такое вторичное жильё?
Вторичным называют объекты недвижимости с зарегистрированными правами собственности.
Любая новостройка, до момента регистрации права в Росреестре -первичный объект недвижимости.
Какие же риски есть при покупке квартиры, на которую уже ранее зарегистрированы права?
Риски при покупке квартиры. Покупка квартиры по переуступке прав, риски
Ну во-первых, купить квартиру можно только если права на нее ранее зарегистрированы.
Все остальное - это переуступка прав и обязанностей участника долевого строительства или участника ЖСК.
Поэтому вы берете на себя все риски. связанные с несоблюдением сроков постройки объекта и риски нарушения технологии строительства.
Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает двойные продажи.
Договор переуступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации и регламентируется уставом организации.
Какие же риски нужно исключить при покупке по переуступке:
Риски при покупке квартиры. Риски покупки квартиры по доверенности
Всегда, когда в сделке купли-продажи квартиры участвует не сам владелец, а доверенное лицо, риски возрастают. Почему:
Стоит прочесть дополнительные статьи:
Всегда рада объяснить. Автор
ТОП-7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке
Самостоятельное приобретение жилой недвижимости у частного лица позволяет экономить на услугах риелтора, но требует особой внимательности и ответственности, поскольку в случае ошибки покупатель рискует лишиться крупной суммы денег или квартиры.
К примеру, если квартира была получена продавцом по наследству, то внезапно могут объявиться и другие наследники, претендующие на данное имущество. Даже истечение шестимесячного срока, отведенного для принятия наследства, не является гарантией последующего отсутствия споров, поскольку он может быть восстановлен по уважительным причинам. Может быть оспорено и само завещание, например, в случае выявления недееспособности наследодателя или подделки самого документа. А последствием этого может стать признание договора купли-продажи квартиры недействительным.
Подробнее об основных рисках, которые возникают при покупке квартиры на вторичном рынке, и о том, как можно их минимизировать, – в инфографике.
Есть ли предел у полномочий органов прокуратуры при проверках НКО?
КС РФ постановил, что прокуроры не должны сами определять продолжительность проверок и сроки устранения выявленных нарушений.
Для жителей столицы разработана интерактивная инструкция по приватизации жилья
С ее помощью москвичи могут ознакомиться с алгоритмом действий по получению данной услуги, с комплектом необходимых для этого документов, а также узнать сроки ее предоставления.
На портале открытых данных Москвы опубликован реестр добросовестных застройщиков
Речь идет об организациях-застройщиках, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.
Источники:
, , , ,
Следующие:
- Облагается ли налогом продажа недвижимости полученная по наследству
- Как поделить наследство между братьями
Комментариев пока нет!
Поделитесь своим мнением
