Как подстраховаться при покупке квартиры по наследству

Наследство: покупка без риска

Как подстраховаться при покупке квартиры по наследству Источник фотографии

Чего опасаться при покупке квартиры, полученной по наследству?

Зачастую квартира, полученная по наследству, – неплохой вариант по привлекательной цене. Тем не менее обстоятельства могут сложиться так, что сделка будет признана судом недействительной, а «счастливый» покупатель потеряет и квартиру, и деньги.

Риски при наследовании по завещанию

Безусловно, всегда есть риск появления лиц, имущественные права которых были нарушены при совершении сделки. Но если при наследовании по закону вероятность их отслеживания довольно высока, то наследование по завещанию таит в себе гораздо больше неожиданных моментов. Во-первых, о завещании никто из родственников, претендующих на получение квартиры в наследство, может просто не знать. Во-вторых, наследники по закону часто пытаются оспорить завещание, доказывая недееспособность умершего или, скажем, факт принуждения.

Кроме того, завещание не исключает наследников, находящихся, согласно законодательству, в приоритете (дети-инвалиды, нетрудоспособные родители и другие иждивенцы). Даже если в завещании речь о них не идет, они имеют право на получение доли в квартире.

Еще один риск, который может таить в себе завещание, – завещательный отказ. Суть его заключается в том, что наследодатель волен обязать родственников, получающих квартиру в наследство, предоставить ее или ее часть в пользование другому лицу до его смерти или на определенный срок.

И наконец, всегда стоит учитывать появление потенциального наследника с другим завещанием, составленным позднее, – по закону оно отменяет все предыдущие.

Осторожно, мошенники

Особое место в числе возможных рисков при покупке квартиры, полученной по наследству, занимает мошенничество. Нередко в роли мошенников выступают наследники, первые узнавшие о смерти родственника. Не желая делиться с остальными претендентами, они просто скрывают данный факт и стремятся продать наследство как можно скорее.

Широко распространены и профессиональные мошеннические схемы, основанные прежде всего на подделке документов: завещания, доверенности, договора дарения или купли-продажи.

Обезопасить себя можно!

Несмотря на всё вышеперечисленное, риск при покупке квартиры, полученной по наследству, можно свести к минимуму. В первую очередь стоит отметить, что срок исковой давности по наследственным делам составляет 3 года, а значит, по истечении этого времени покупка становится гораздо безопаснее.

И все же лучше принять меры предосторожности. А именно, скрупулезно изучить историю квартиры, полученной по наследству (по возможности даже расспросить соседей), и документы на нее (выписку из ЕГРП и домовой книги, нотариально заверенные отказы наследников – известны случаи, когда наследники отказывались под влиянием угроз, но впоследствии решали отстаивать свои права на долю в квартире, доверенности и т. п.). Также нужно получить нотариально заверенную копию свидетельства о смерти бывшего владельца квартиры (ведь он мог просто пропасть без вести) и проверить личность самого продавца: уточнить в паспортном столе, не является ли его паспорт утерянным, проверить его дееспособность.

Ни в коем случае нельзя указывать в договоре купли-продажи квартиры, полученной по наследству, заниженную стоимость (многие продавцы так пытаются избежать выплаты налога с продажи квартиры), поскольку в случае возникновения проблем покупателю вернут именно эту сумму, а не ту, что он заплатил по факту. И наконец, в идеале стоит обезопасить себя с помощью титульного страхования – придется, конечно, переплатить, но зато при неблагоприятном исходе дела значительно больше шансов остаться, что называется, при своих.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.

Как подстраховаться при покупке квартиры по наследству

Покупка квартиры по наследству

Покупка квартиры по наследству . о чем полезно знать, чтобы избежать проблем.

Собственное жилье – вожделенная цель практически для каждого, и каждый достигает ее собственным путем. Самыми распространенными вариантами заполучить жилье в свое владение сегодня стали постройка квартиры, ее приобретение или получение в качестве наследства. А поскольку обустроить свою жизнь в собственной квартире все стремятся как можно раньше, то при наличии возможностей чаще всего выбирают самый оперативный способ – покупку.

Сделать это в наше время – проще простого при наличии средств, ведь рынок переполнен самыми разнообразными предложениями на любые вкусы и любую глубину кошелька. И в числе таких предложений можно столкнуться с квартирами, которые выставлены на продажу после того, как были получены в наследство.

На первый взгляд, для покупателя вообще не имеет значения, как продавец стал обладателем своей квартиры – если, конечно, назначенная за нее ценовая планка не превышает возможности покупки, а документы соответствуют требованиям отечественного законодательства. И такой покупатель игнорирует риски, которые способна принести такая необдуманная покупка квартиры по наследству .

Задайте вопрос юристу!

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 бесплатная консультация юриста по наследству и по недвижимости

Где же скрыты те подводные камни, которые могут привести к проблемам?

Покупка квартиры по наследству . родственники продавца как угроза благополучию покупателя.

Редко какому наследнику квартиры настолько везет, что он оказывается единственным наследства получателем у настолько же одинокого наследодателя. Обычно хоть сколько-нибудь серьезное наследство мгновенно обрастает желающими поучаствовать в его дележке родственниками, о которых ни прошлый, ни нынешний владельцы этого жилья даже близко не подозревали. И такие обделенные вниманием родственники мгновенно включаются в игру, затевают кровопролитные споры и начинают крестовый поход по судебным инстанциям – где вполне могут и отстоять свои интересы. И если такое случится, то покупка квартиры по наследству из вполне надежной и уже свершившейся сделки превратится в сделку недействительную.

Как подстраховаться при покупке квартиры по наследству

Проблема заключается в том, что уже казалось бы приобретенное жилье придется все же возвратить. Не безвозмездно – деньги за него тоже должны вернуться к покупателю. Вот только у денег есть свойство расходоваться, и вполне вероятно, что продавец их давно и со вкусом потратил. И даже если этот продавец абсолютно не возражает их вернуть – возвращать-то уже нечего, и этот процесс способен растянуться на много лет. И в итоге – ни денег, ни жилья. И это – не единственная ситуация, которую могут осложнить родственники продавца.

Если продаваемая квартира была собственностью продавца меньше, чем в течение трех лет и он ее продает, то с суммы продажи этот продавец уплачивает достаточно немаленький налог с продажи. Чтобы снизить эту сумму, такой продавец может предложить покупателю внешне привлекательный алгоритм: покупка квартиры по наследству предлагается по значительно меньшей цене, а не проходящая по документам сделки разница между рыночной и зафиксированной суммами делится пополам между продавцом и покупателем. В итоге выигрыш продавца – меньшая сумма налог при продаже квартиры. а выигрыш покупателя – меньшая цена за квартиру, хотя часть суммы покупатель платит продавцу за рамками договора. И вот тут-то и кроется проблема.

Если родственники продавца обратятся в судебную инстанцию и их притязания будут удовлетворены, то покупатель вернет квартиру, а вот деньги получит назад только те, которые в договоре указаны – и не больше. С суммой, уплаченной лично продавцу, можно спокойно попрощаться.

Наследственные игры

Наследство часто становится настолько лакомым куском, что вокруг него разворачиваются интересные ситуации.

Например, наследником первой очереди может быть всего один человек. Когда наследодатель умирает, этот наследник вполне может решить, что квартира ему намного нужнее, чем всем остальным родственником без учета их законных интересов. И тогда наследство со всей возможной скоростью регистрируется в качестве собственности, а затем с такой же скоростью продается. Новый владелец начинает полномасштабный ремонт – и в это радужный момент остальные родственники узнают, что прошло мимо них. Дальше все пойдет по вполне прогнозируемой схеме: судебная инстанция, решение о возврате квартиры и денег. Вот только такая покупка квартиры по наследству для покупателя обойдется значительно дороже, поскольку в ремонт уже вложены деньги, и вернуть из будет затруднительно.

Или другой пример: оформление подложных документов на мнимое наследство квартиры одинокого пожилого человека. Такая покупка квартиры по наследству тоже станет сюрпризом для покупателя.

Все приведенные примеры того, чем заканчивается покупка квартиры по наследству . должны привести потенциального покупателя к двум простым заключениям: надо как можно более досконально проверять все документы и саму квартиру, и ни в коем разе не снижать сумму, которая прописывается в договоре.

При покупке квартиры вам поможет Юрист по недвижимости. Все подводные камни вашего приобретения будут изучены и обезврежены нашими юристами. Обращайтесь к нам за бесплатной консультацией и за юридическим сопровождением сделки по недвижимости .

Задайте вопрос юристу!

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 бесплатная консультация юриста по наследству и по недвижимости

Покупка «свежего» наследства – нюансы и риски

Распространено мнение, что покупка «свежего» наследства – один из самых худших с точки зрения юридической чистоты вариантов на рынке. Риэлторы стараются обходить подобные сделки стороной и не предлагать такие квартиры к просмотру своим клиентам. Риски здесь довольно велики: утрата или ограничение права собственности покупателя в дальнейшем. Поговорим о том, так ли опасна покупка наследственной квартиры.

При покупке наследственной квартиры действительно имеют место дополнительные риски, утверждают опрошенные нами эксперты. Рассмотрим два существующих варианта – наследование по завещанию и наследование по закону.

– Наследование по завещанию – менее проблемная сделка, так как круг наследников уже определён наследодателем, и оспорить это в суде сложно.

Правда, есть «подводный камень» в виде обязательной доли в наследстве для недееспособных наследников, о которых завещатель забыл или не знал – это престарелые родители, несовершеннолетние, инвалиды или лица, находящиеся под опекой. Поэтому при решении вопроса о покупке унаследованной по завещанию квартиры обязательно надо прояснить этот вопрос, – разъясняет эксперт по недвижимости компании «Адвекс на Ланском» Рудольф Попенкер.

Сложнее, по словам эксперта, с наследованием по закону, когда круг возможных претендентов на наследство не определён, и желающих войти в него может быть очень много. Они могут заявить о себе даже после установленного законом 6-месячного срока и через судебное решение восстановить (при наличии уважительных причин) срок подачи заявления о вступлении в наследство. Здесь, как говорится, медицина бессильна.

Ведущий менеджер отдела вторичного рынка недвижимости ГК «Невский Альянс» Елена Аленчева согласна с коллегой:

– В сделке с квартирой, где правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство, могут быть сложности. Так, могут появиться наследники, пропустившие установленные законом сроки вступления в наследство, например, находясь в плену или в коме. Также существуют категории граждан, имеющих обязательную долю в наследстве. Они могут обратиться в суд с заявлением о нарушении своих прав.

Советы перед сделкой

Тем не менее далеко не все эксперты готовы назвать покупку наследственной квартиры одной из самых опасных сделок на рынке.

– Наследство оформляется нотариусом в соответствии с законом на основании либо завещания, либо наследной очереди с выдерживанием установленных законом сроков для информирования всех возможных наследников о смерти их родственника. Если наследуемая квартира оформляется в долях на нескольких человек, то и сделка по продаже такой квартиры будет обязательно заверена нотариально, – комментирует руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров.

И всё же, принимая решение о приобретении наследственной квартиры. имеет смысл прислушаться к советам профессионалов.

– Обратите внимание, насколько близким человеком является собственник квартиры наследодателю. Если это наследник первой очереди (к ним относятся супруги, родители, дети), к тому же проживавший с умершим в квартире и зарегистрированный там, то риск оспоримости невысок. Если собственник – постороннее лицо или дальний родственник, получивший квартиру на основании завещания или наследство по закону второй-третьей очереди, тут риск достаточно велик и обоснован для глубокой проверки. Надо выявлять всех членов семьи умершего, уточнять, знали ли они о смерти родственника и о своих правах, могут ли претендовать на обязательные доли в наследстве, – говорит Николай Лавров.

Эксперт также рекомендует в любом случае проводить нотариальное оформление сделки, потому что нынешний нотариус дополнительно созвонится с нотариусом, выдавшем свидетельство о наследстве и уточнит, не поступало ли претензий от родственников. К тому же он возьмет на себя ответственность за оформление сделки в соответствии с законом о нотариате.

Кроме того, не помешает взять с нынешнего собственника квартиры (наследника) нотариально заверенное заявление о том, что в случае пересмотра наследства в сторону третьих лиц и обращения взыскания на данную квартиру он обязуется самостоятельно и за свой счёт возместить новым наследникам стоимость причитавшимся им долей из денег, полученных от продажи этой квартиры вам.

Чтобы подстраховать себя в сделке с наследственной квартирой, Елена Аленчева советует следующее:

  • проводить сделку с сопровождением агентства, которое проанализирует документы и закажет внутреннюю проверку
  • заключать договор в нотариальной форме с указанием полной рыночной стоимости и хранить расписку продавцов
  • застраховать риски потери права собственности (титульное страхование ).
  • Даже если вы вняли всем советам, имейте в виду: судебные слушания по наследственным делам – явление распространённое. Если вы морально готовы отстаивать свои права на приобретённую у наследника квартиру, стоит знать несколько нюансов.

    – Сроки исковой давности по таким делам, как вступление в наследование и оспаривание завещаний, устанавливаются до трёх лет. Однако, если кто-либо из наследников покойного не знал о его кончине либо был не в курсе того, что он имеет право на получение доли в его собственности, то в соответствии со ст. 200 ГК РФ течение такого периода начнется с того дня, когда наследник узнал об этом факте. В целом же основные риски у вас будут следующие: возможность оспаривания сделки либо сознательное мошенничество в отношении вас, – рассказывает руководитель практики по недвижимости и инвестициям интернет-портала «Разумная недвижимость», кандидат юридических наук Елена Ухова.

    Как и Рудольф Попенкер, Елена Ухова отмечает, что наследство по завещанию намного безопаснее наследства по закону.

    – В данной ситуации нужно проверить подлинность завещания и грамотно составить договор купли-продажи. Если завещание подлинное, а покупатель добросовестный, то даже объявившиеся спустя годы наследники могут претендовать только на средства, полученные от продажи. И иск их будет к наследнику, а не к добросовестному покупателю. Таким образом, рассматривать вариант такой сделки вполне возможно. Это не мина замедленного действия, – комментирует она

    Николай Лавров подтверждает, что оспаривание полученного наследства возможно только по суду, если вдруг появившийся другой наследник сумеет доказать, что он не имел возможности заявить о своем праве в установленные законом сроки.

    – Оспорить завещание можно тоже только по суду, на основании недееспособности наследодателя в момент подписания. Впрочем, совершенно непонятно, как это доказывать, ведь нотариус заверяет дееспособность подписывающего завещание человека, – добавляет эксперт.

    И последний нюанс – к сожалению, при пересмотре в суде наследства на купленную вами квартиру будет наложен арест на время разбирательства и урегулирования этих вопросов.

    Покупка «свежего» наследства – нюансы и риски

    Покупка унаследованного жилья.

    Приобретение унаследованной квартиры — дело рискованное. При неграмотном подходе к оформлению сделки купли-продажи и без тщательной проверки документов на недвижимость покупатель рискует потерять квартиру, за которую он успел заплатить свои же кровные деньги. Причина — неожиданно появившийся дополнительный наследник или наследники, которые будут претендовать на это имущество.

    Со смертью гражданина открывается наследство. Согласно закону о наследовании имущества, последнее переходит наследникам первой очереди — родителям, детям (в том числе и усыновленным, рожденным вне брака), супругу(е). В случае отсутствия таковых право на наследование получает каждая следующая очередь наследников. Опасность при покупке унаследованной квартиры заключается в невозможности выявления покупателем всех возможных и обязательных наследников.

    При появлении наследника, имеющего право на обязательную долю в наследстве, суд аннулирует сделку купли-продажи, и квартира переходит ему, за исключением случаев, предусмотренных статьями 1117 (Недостойные наследники) и 1119 ГК РФ (Свобода завещания). Путем долгих судебных разбирательств покупатель может лишь добиться возврата той суммы, которая была указана в договоре. И то в лучшем случае. Если продавец уже потратил деньги, полученные за квартиру, то попытки вернуть их растянутся на годы.

    В зону повышенного риска попадают квартиры, унаследованные за 3 года до их продажи. Особенно это касается той недвижимости, которая была унаследована дальними родственниками одинокого пожилого человека.

    Наследство по закону и по завещанию: в чем разница и что лучше для покупателя?

    Наследование квартиры после смерти наследодателя возможно 2 путями:

    • по закону

    Вступает в силу в случае отсутствия завещания или его оспаривания наследником или наследниками. Если в процессе судебных разбирательств доказывается неправомерность завещания — составлено недееспособным наследодателем или под принуждением, оформлено на постороннего человека, в нем отсутствуют обязательные наследники (несовершеннолетние дети, в том числе усыновленные и рожденные вне брака, нетрудоспособные родители и другие иждивенцы) или лица, которые имеют законное право на наследование, то оно аннулируется, и в силу вступает наследование по закону. Согласно пункту 1 статьи 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142-1145 и 1148 настоящего Кодекса.
    Данным законом трактуется степень родства, позволяющая лицу идентифицировать себя в одной из семи очередей на наследство квартиры.

    • по завещанию

    В этом случае наследодатель самостоятельно решает состав своих правопреемников и их доли в наследуемом имуществе. Если последнее не указано, то каждый наследник из списка завещателя получит равную долю.

    Несмотря на то, что правильно составленное завещание может быть в некоторых случаях оспорено, изменено или отменено в судебном порядке, наиболее рискованны сделки с квартирами, унаследованными по закону.

    Наследственные правоотношения: сроки исковой давности

    Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Тем не менее, при наличии у заявителя уважительной причины, срок исковой давности не может иметь конкретных ограничений. Этот нюанс детально освещен в статье 1155 ГК РФ «Принятие наследства по истечении установленного срока». Примером может служить возможность обращения внебрачного ребенка в суд с заявлением о защите его прав только после достижения совершеннолетия или же документальное подтверждение обстоятельств, связанных с объективными, непреодолимыми и существенными трудностями, по причине которых наследник не имел возможности в указанный законом срок вступить в наследство.

    Чтобы подобные ситуации не приводили к конфликтам между покупателем и объявившимся наследником, 01 сентября 2013 года статья 196 ГК РФ была дополнена пунктом 2, согласно которому срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен. Таким образом, потенциальный наследник может подать в суд на восстановление его прав на наследство в течение десяти лет.

    Как обезопасить себя при покупке унаследованной квартиры?

    Покупатель способен обезопасить себя от риска остаться без квартиры, придерживаясь ряда правил:

    • грамотное оформление договора

    В договоре купли-продажи рекомендуется указывать реальную стоимость приобретаемой квартиры. Это позволит вернуть полную сумму, если совершенную сделку суд признает недействительной, и объявившиеся наследники смогут восстановить свои права на данную собственность.

    • тщательная проверка всех документов на квартиру

    Под этим подразумевается проверка выписки из домовой книги, реестра и историю перехода прав на квартиру перед заключением сделки. В ней обязательно указывают лица, которые были ранее зарегистрированы в приобретаемой квартире, или еще прописаны в ней. А так как реализация недвижимости возможна лишь после выписки всех лиц, выявление зарегистрированных жильцов отгородит от заключения рискованной сделки.

    • приобретение квартиры

    Не стоит рисковать и приобретать квартиру, которую продавец получил в наследство меньше чем за 3 года до продажи. Лучше всего покупать недвижимость, которое было унаследовано 10 лет назад. Это сведет к минимуму внезапное появление потенциальных наследников.

    • профессиональное сопровождение сделки квалифицированными юристами

    Не стоит экономить на юридической поддержке профессиональных специалистов, которые обладают необходимыми знаниями, в курсе любых изменений законов и имеют большой практический стаж. Не зная многих нюансов и о наличии «подводных камней», при заключении договора купли-продажи можно сделать массу ошибок и в итоге остаться не только без приобретенной квартиры, но и без денег, оплаченных за нее.

    Удачной вам покупки!

    Источники:
    news.ners.ru, zakonnoepravo.ru, razned.ru, v-sodeystvii.ru

    Следующие:




    Комментариев пока нет!

    Поделитесь своим мнением

    Сумма цифр: код подтверждения


    Вас может заинтересовать

    Популярное